Koszt jest jedną z kluczowych cech przedmiotu transakcji cywilnoprawnej. Jakie są jej objawy? Jak klasyfikuje się wartości? W jakim celu w biznesie lub w branży nieruchomości obliczane są odpowiednie wskaźniki i za pomocą jakich metod?
Co to jest koszt i wycena
Przed zbadaniem rodzajów wartości i towarzyszących jej podstaw do klasyfikacji określimy, co ona reprezentuje. Istnieje wiele kryteriów, które pozwoliłyby jej na jednoznaczny opis wśród ekonomistów świata i Rosji. Do najbardziej popularnych należą: koszt to ilość pieniędzy, która jest ustalana jako warunek transakcji w procesie interakcji między podmiotami relacji cywilnoprawnych w przewidywanym czasie przeniesienia praw majątkowych lub innych mechanizmów korzystania z obiektu. Z kolei pojęcie „wyceny” wiąże się z mechanizmem określania przedmiotowej kwoty.
Aspekty oceny
Przedmiotem oceny mogą być nieruchomości, usługi, transport, artykuły gospodarstwa domowego, własność intelektualna - wszystko, co przewiduje prawo cywilne jako możliwy przedmiot transakcji z udziałem osób fizycznych i prawnych. Procedura związana z ustaleniem wartości pieniężnej, której przeniesienie z jednego przedmiotu stosunków prawnych na inny stanowi podstawę przeniesienia praw majątkowych, odbywa się metodami uznanymi przez obie strony. Mogą być również oferowane przez strony trzecie, ale pod warunkiem porozumienia z głównymi uczestnikami transakcji.
Te lub inne rodzaje wartości towarów, nieruchomości lub usług mogą być ustalane, w zależności od charakteru stosunku prawnego, na wniosek stron lub na podstawie wymogów prawa. Na przykład w transakcjach dotyczących nieruchomości korzystanie z usług rzeczoznawców jest w wielu przypadkach obowiązkowe przy rejestracji praw majątkowych.
Podejścia do oceny
Ocenę, a także na przykład określenie rodzaju wartości, można przeprowadzić w ramach różnych podejść. W rosyjskiej praktyce biznesowej istnieją trzy główne: dochodowe, porównawcze i kosztowne. Zastanówmy się nad ich istotą.
Model dochodu obejmuje stosowanie metod opartych na obliczeniach szacunkowych przychodów z możliwego wykorzystania obiektu wyceny przez nowego właściciela - na przykład z wynajmu. Model porównawczy obejmuje badanie liczb charakteryzujących typy wartości właściwości niektórych obiektów, ze wskaźnikami innych, które są bardzo podobne pod względem podstawowych cech. Na przykład rzeczoznawca, określając odpowiedni wskaźnik pieniężny dla mieszkania, z reguły bada istniejące oferty na rynku nieruchomości. W ramach modelu kosztowego obliczane są możliwe koszty, które są niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie funkcjonalnym. Jeśli, powiedzmy, osoba kupuje ciągnik, wynajęty przez niego ekspert oceniający powinien, określając koszt tego rodzaju transportu, wziąć pod uwagę potencjalne koszty związane z naprawą sprzętu.
Wynik kosztów
Po przeanalizowaniu rodzajów wartości nieruchomości i dokonaniu odpowiedniej oceny, jej wynik można wykorzystać jako wskazówkę przy ustalaniu ostatecznej ceny transakcji. Lub do innych celów - na przykład przy zawieraniu umowy ubezpieczenia, udzielaniu pożyczki, sprzedaży akcji itp. Zastanówmy się, jakie rodzaje wartości wyróżniają się w ocenie różnych przedmiotów przez rosyjskich ekspertów. A także, w jaki sposób można wykorzystać odpowiednie informacje w praktyce.
Klasyfikacja kosztów
Jakie wartości tego lub innego obiektu oceny wyróżniają współcześni eksperci? Istnieje wiele kryteriów klasyfikacji. Rozważ jeden z modeli wspólnych wśród rosyjskich ekonomistów.
Zawiera w szczególności wartość rynkową. Jest to cena, której wartość ustalana jest w momencie wyceny przedmiotu, pod warunkiem, że ma on być sprzedawany w segmencie konkurencyjnym. Oznacza to, że warunkiem wstępnym ustalenia prawidłowej wartości jest dostępność publicznych informacji o zasadach ustalania cen towarów, brak istotnych czynników zewnętrznych (regulacyjnych) wpływających na cenę.
W rozważanym modelu istnieje wartość inwestycji. Wskaźniki są identyfikowane w celu dostarczenia informacji osobom zainteresowanym inwestowaniem w określony obiekt. W niektórych przypadkach wartość inwestycji może pokrywać się z wartością rynkową. Ale nie zawsze tak jest. Czasami, w tym samym czasie co inwestycja, obliczana jest również wartość rezydualna obiektu. Jego wartość wyraża prawdopodobną kwotę możliwych przychodów z faktu odsprzedaży przedmiotu transakcji.
Istnieje wartość katastralna. Celem jego ustanowienia jest zarejestrowanie obiektu w określonym rejestrze stanu lub branży z późniejszym wykorzystaniem informacji przez odpowiednie oświadczenia. Z reguły w tym przypadku mówimy o obliczaniu podatków. Wartość katastralna jest zwykle niższa niż rynkowa, jeśli mówimy o nieruchomościach, lub w przybliżeniu jej równa.
Istnieje również coś takiego jak wartość ubezpieczenia. Polega na obliczeniu kwoty płatności w ramach umowy ubezpieczenia. W niektórych przypadkach koszt wymiany przedmiotu jest również obliczany jednocześnie z nim. Dzieje się tak na przykład, jeśli odpowiednia umowa z towarzystwem ubezpieczeniowym nie oznacza rekompensaty pieniężnej, ale doprowadzenie obiektu do pierwotnego stanu funkcjonalnego po uszkodzeniu lub awarii.
W ten sposób zbadaliśmy 4 rodzaje wartości, które są najbardziej powszechne w rosyjskiej szkole ekonomicznej, a także kilka z nich komplementarnych. Ta lista oczywiście nie jest wyczerpująca. Istnieją prywatne typy wartości rynkowej, a także inwestycje lub katastralne, dotyczące cech obiektów o różnym, opcjonalnie, stanie prawnym. Teraz przechodzimy do badania istoty przedmiotów, dla których odpowiedni parametr jest obliczany w aspekcie praktycznego znaczenia.
Wycena działalności gospodarczej
Oczywiście istnieje wiele określonych rodzajów obiektów, w odniesieniu do których określana jest wartość. Do najczęściej spotykanych w rosyjskiej praktyce biznesowej należą biznes i nieruchomości. W pierwszym przypadku ocenia się całość aktywów firm, zasady zarządzania i działania generujące zysk. Przed zbadaniem rodzajów wartości przedsiębiorstwa przydatne będzie określenie celów, które stoją przed przedmiotem odpowiedniej oceny.
Po co ustalać parametry kosztów dla firmy? Pierwszą opcją są perspektywy sprzedaży przedsiębiorstwa. Właściciel firmy może podjąć decyzję o zrobieniu czegoś innego, ale zanim korzystne będzie przekazanie prądu w ręce innego właściciela. Można również dokonać oceny biznesowej w celu poprawy jakości zarządzania firmą, zidentyfikowania możliwych niedociągnięć w systemie zarządzania. Inną opcją jest zwrócenie uwagi inwestorów, jeśli nie ma wystarczającego kapitału obrotowego lub firma wyznaczyła sobie zadanie rozszerzenia rynku, w wyniku czego potrzebne są dodatkowe fundusze. Podczas ubiegania się o pożyczkę można przeprowadzić wycenę przedsiębiorstw - to z reguły służy ona jako wskazówka przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu pożyczki przez bank.
Wartości wyceny biznesowej
Jakie rodzaje wartości są zaangażowane w wycenę przedsiębiorstw? Jakie zasady są tu najczęściej stosowane? Główne rodzaje wartości, które mają zastosowanie do wyceny przedsiębiorstw, to rynek i inwestycje. Według niektórych ekspertów, biorąc pod uwagę możliwość zakupu przedsiębiorstwa, wskazane jest, aby partner skoncentrował się na drugim kierunku w analizie odpowiednich perspektyw. Ponieważ typowa „rynkowa” cena dla firmy jest wskaźnikiem, który nie zawsze mówi wyraźnie o potencjale rozwojowym przedsiębiorstwa. Ale jeśli mówimy o dokładnej identyfikacji, wówczas można oprzeć kluczowe zasady obliczania niezbędnych liczb:
- poprzez porównanie dostępnych wskaźników z wskaźnikami charakterystycznymi dla innych uczestników rynku;
- badanie przewag konkurencyjnych firmy;
- na subiektywną wizję ekspertów dokonujących oceny;
- badanie wpływu czynników zewnętrznych.
Jeśli mówimy o określeniu wartości inwestycyjnej firmy, wówczas można zastosować te same zasady, ale oprócz nich dopuszczalne jest również użycie szeregu innych:
- modelowanie zachowań podmiotów zaangażowanych w działalność gospodarczą (wpływ czynników);
- obliczanie rentowności (wzrost wartości rynkowej w czasie).
Określone wskaźniki wartości mogą zaspokoić potencjalnego nabywcę firmy lub inwestora, w zależności od szacowanej wielkości inwestycji w przedsiębiorstwie i perspektyw na zwrot z inwestycji. W wielu przypadkach inwestycja może pochodzić z kredytu. Wartość możliwego zysku powinna być nie tylko różna od zera, ale także zapewniać wypłatę odsetek bankowi. Dodatkowe wytyczne w podejmowaniu decyzji przez inwestorów, nie licząc wskaźników odzwierciedlających wartość rynkową i inwestycyjną firmy, mogą obejmować:
- szacowana trwałość firmy (zdolność do generowania dochodu przez długi czas);
- korelacja okresów spłaty z konkurencyjnymi przedsiębiorstwami (być może inwestor bardziej opłaca się inwestować w inną spółkę, a kupujący ją nabywa);
- poziom zaufania między partnerami.
Kryteria te mogą być bardzo subiektywne. Dlatego w praktyce biznesowej wartość rynkowa i inwestycyjna firmy są ważnymi parametrami, ale nie zawsze kluczowymi.
Innym możliwym czynnikiem jest koszt rodzajów pracy związanych z oceną firmy pod kątem inwestycji lub możliwego zakupu. Jeśli badaniu przedsiębiorstwa mogą towarzyszyć znaczące inwestycje, które nie oznaczają realnego zysku (na przykład skontaktowanie się z ekspertami zewnętrznymi, audytorami i analitykami), prawdopodobne jest, że inwestor lub potencjalny nabywca przedsiębiorstwa wolałby nie kontaktować się z konkretną firmą.
Wycena nieruchomości
Przydatne będzie zbadanie, jakie rodzaje wartości nieruchomości są, a także jakie podejścia są wdrażane przy ich ocenie. Ale wcześniej - jak w przypadku biznesu - określamy cele, do których dążą uczestnicy transakcji cywilnych odpowiedniego rodzaju. Konieczność badania rodzajów wartości nieruchomości, a także zwrócenia się do usług rzeczoznawcy, powstają w następujących głównych przypadkach:
- występuje transakcja sprzedaży mieszkania, biura, innego budynku lub lokalu;
- wycenione aktywa spółki;
- wielkość podstawy opodatkowania jest określana w kategoriach podatków od nieruchomości.
Oczywiście w praktyce może istnieć więcej powodów wyceny nieruchomości. Na przykład w niektórych przypadkach konieczne staje się określenie rodzajów szacowanego kosztu oprócz podstawowych procedur. Lub - jako opcja - do oceny nieruchomości pod kątem jej przekazania na potrzeby państwa.
Wartości wyceny nieruchomości
Zauważyliśmy powyżej, że głównymi rodzajami wartości przedsiębiorstw są rynek i inwestycje. W odniesieniu do nieruchomości można badać te same parametry, ale z reguły istnieje wiele innych. Mianowicie wartość katastralna i ubezpieczeniowa obiektu. W niektórych przypadkach określa się również likwidację. Rozważaliśmy już cechy określania wartości rynkowej i inwestycyjnej powyżej. W przypadku nieruchomości ogólne zasady i metody w ich formie są zasadniczo podobne do tych stosowanych przy wycenie przedsiębiorstwa. Są one zaangażowane tylko wtedy, gdy są bardziej dostosowane do specyfiki odpowiedniego rynku: „konkurencja” zostaje zastąpiona przez „stan” (poziom naprawy, materiały wykończeniowe i ich jakość itp.), „Rentowność” - przez oczekiwany „wzrost ceny”.
Przeanalizujmy teraz, w jaki sposób przeprowadzane jest obliczanie wartości katastralnych, ubezpieczeniowych i likwidacyjnych. Wszystkie mają pewne cechy szczególne. Każdy rodzaj ustalonej wartości z wymienionych cech ma cechy w aspekcie metod wyceny. Rozważ je.
Jeśli chodzi o wartość katastralną nieruchomości, rzeczoznawca opiera się na metodologii odzwierciedlonej w odpowiednich źródłach legislacyjnych, zaleceniach Ministerstwa Finansów i innych departamentów odpowiedzialnych za praktyczne wykorzystanie odpowiednich informacji o mieszkalnictwie. W niektórych przypadkach można również zastosować kryteria specyficzne dla ustalenia wartości rynkowej obiektu. Można badać różne dokumenty techniczne.
Jeśli zadaniem jest ustalenie ubezpieczonej wartości nieruchomości, wówczas w tym przypadku z reguły rzeczoznawca kieruje się głównie metodami rynkowymi, ale dostosowuje się do rzeczywistej treści transakcji kupna i sprzedaży. Na przykład, jeśli osoba kupi mieszkanie na kredyt hipoteczny, wówczas tylko wartość pożyczki może być uwzględniona w wartości ubezpieczenia. I w tym przypadku odpowiednia podstawa do obliczenia kwoty wynikającej z umowy z ubezpieczycielami może być niższa niż gdyby wartość rynkowa mieszkania została przyjęta w czystej postaci.
Hipoteka jest przykładem segmentu rynku, w którym wartość rezydualna przedmiotu może być praktycznie znacząca dla podmiotów transakcji cywilnoprawnych. Jeśli na przykład osoba fizyczna lub organizacja nie jest w stanie spełnić warunków spłaty pożyczki, bank prawdopodobnie zdecyduje się na sprzedaż zastawionej nieruchomości. Nawet przed podpisaniem transakcji pożyczki instytucja finansowa prawdopodobnie będzie chciała przeanalizować perspektywy elementu likwidacji projektu.
Zwracamy jednak uwagę, że niektórzy eksperci uważają za niezgodne z prawem używanie terminu „wartość rezydualna” w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości podczas interakcji z bankami. Faktem jest, że domyślnie umowa hipoteczna nie pociąga za sobą obowiązkowego przeniesienia mieszkania na własność banku - jest to jedynie zabezpieczenie pożyczki. W swojej czystej postaci wartość likwidacyjna oznacza obliczenie ceny, po jakiej właściciel obiektu (na przykład firma) będzie w stanie sprzedać swoją nieruchomość (np. Z powodu bankructwa przedsiębiorstwa). Dlatego należy używać tego terminu w odniesieniu do nieruchomości, dlatego należy zachować ostrożność.
