Aby ludzie mogli mieszkać w czystych i odnowionych domach, cieszyć się spacerowaniem po domu, musisz utrzymać funkcjonowanie całego systemu mediów, właściwie zorganizować użytkowanie wspólnej nieruchomości, zadbać o wygodę mieszkańców i zagospodarować podwórko. Kto powinien to zrobić? Oczywiście mieszkańcy budynku mieszkalnego (MKD) muszą wykonać ważną pracę, aby zorganizować takie ciało, które będzie w ich interesie, aby zadbać o dobra wspólne w odpowiednim czasie i utrzymać czystość i porządek w domu. Cały zakres prac związanych z utrzymaniem domu nosi nazwę MKD Office.
Jak dokładnie można wdrożyć zarządzanie MKD?
O tym, jakie metody zarządzania MCD istnieją obecnie, wiele osób słyszało. Ale do zrozumienia szczegółów często czas po prostu nie wystarcza, chociaż ta wiedza jest bardzo przydatna.
W RF LC metody kontroli MKD są bardzo łatwe do zrozumienia (część 2 art. 161). Jednak nie wszystkie z nich dotyczą każdego domu. Jeśli w MKD jest mniej niż trzydzieści mieszkań, ustawodawstwo mieszkaniowe oferuje bezpośrednie zarządzanie jako sposób zarządzania MKD. W takim przypadku umowy z dostawcami, mechanikami, sprzątaczami i innymi pracownikami są zawierane przez właścicieli mieszkań, którzy odpowiedzą organizacjom kontrolnym i zapłacą grzywny w przypadku wykrycia problemów w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego, wypadków, przedwczesnego wywozu śmieci. Zarządzanie z reguły odbywa się bezpłatnie przez grupę lokatorów lub wybranego przedstawiciela. Ale wdrożenie działań związanych z utrzymaniem i obsługą MKD jest dużym zadaniem, dlatego bezpośrednie zarządzanie jako sposób zarządzania MKD jest rozsądne do zainstalowania w małych domach. Każdy mieszkaniec ma własną wizję idealnego domu i wejścia, więc liczba mieszkańców bezpośrednio wpływa na możliwość osiągnięcia kompromisu i wpływa na prawdopodobieństwo konfliktów i nieporozumień.
Drugą opcją zarządzania MKD, wskazaną w Kodeksie mieszkaniowym, jest zarządzanie określonym rodzajem osób prawnych. W szczególności taką osobą może być partnerstwo właścicieli domów (HOA), spółdzielnia mieszkaniowa (LCD) lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka (PC). Dzięki tej metodzie zarządzania właściciele mieszkań upoważniają osobę prawną do podpisywania umów na bieżące naprawy i wszystkie aspekty eksploatacji nieruchomości mieszkaniowych, a także na dostawy wody, urządzenia sanitarne, ogrzewanie i inne usługi.
Trzecia opcja obejmuje zawarcie umowy z organizacją zarządzającą, która będzie świadczyć cały zakres usług dla MKD, a jednocześnie będzie odpowiedzialna za ewentualne naruszenia wymagań rosyjskiego ustawodawstwa wobec organów kontroli.
Kto dokonuje wyboru metody kontroli MCD?
Właściciele mieszkań mogą nie tylko pozbyć się swoich metrów kwadratowych, ale muszą również utrzymywać wspólną własność w dobrym stanie. Dlatego LCD Federacji Rosyjskiej zawiera dyrektywę dla właścicieli domów, która określa sposób zarządzania ich domem. Przed dokonaniem wyboru metody zarządzania MCD właściciele mieszkań powinni szczegółowo przestudiować ich specyfikę, która najlepiej nadaje się do domu, biorąc pod uwagę jego wiek, stan i inne cechy, a także skorelować z gotowością właścicieli do zarządzania własnym domem i płacenia rachunków za media na czas.
Ostatecznego wyboru dokonuje się na walnym zgromadzeniu właścicieli, które może odbyć się osobiście lub zorganizowane bez osobistej obecności wszystkich mieszkańców. Aby decyzja spotkania była ważna, mieszkańcy muszą głosować na nią, którzy razem mają 50 lub więcej procent głosów. Wybór sposobu zarządzania MKD przez walne zgromadzenie musi być ściśle zaakceptowany przez każdego najemcę w MKD, nawet pomimo ewentualnego pominięcia samego zgromadzenia. Gdy spotkanie odbywa się zaocznie, udział uznaje się za terminowe przekazanie przez właściciela jego decyzji na piśmie. Wynik takiego spotkania właścicieli mieszkań jest zapisywany w protokole wyboru metody zarządzania MCD, który jest umieszczany w wejściach w taki sposób, że każdy właściciel mieszkania jest z nim zaznajomiony. Ofertę publiczną składa oferta publiczna w terminie dziesięciu dni od podjęcia decyzji. W ten sam sposób, organizując walne zgromadzenie, realizowana jest możliwość zmiany sposobu zarządzania MKD.
Wszystkie powyższe dotyczą domów już zamieszkałych. Ale sytuacja jest inna w przypadku nowo wybudowanych domów. Często zdarza się, że w nowym budynku nie wszyscy najemcy mają prawo własności, na przykład są długoletnimi posiadaczami akcji. Z uwagi na fakt, że tacy obywatele, zgodnie z przepisami mieszkaniowymi, nie mają prawa głosować w sprawie ustalenia formy zarządzania domem, wybór sposobu zarządzania tym domem staje się niemożliwy.
Co się stanie, jeśli nie zostanie wybrana metoda sterowania MCD?
Kodeks mieszkaniowy ogranicza czas, w którym właściciele mają możliwość zastanowienia się i zorganizowania procesu tworzenia HOA lub wyboru organizacji zarządzającej.
Jeżeli mieszkańcy nie zaskoczyli się wyborem metody zarządzania lub nie mogli tego zrobić z obiektywnych powodów, a także w przypadku, gdy decyzja o wyborze metody zarządzania MKD nie została jeszcze wdrożona, samorząd lokalny przeprowadza niezbędne procedury w celu zorganizowania konkursu w celu ustalenia organizacji zarządzającej. W tym przypadku żaden z najemców nie ma prawa odmówić, a każdy właściciel jest zobowiązany do przestrzegania postanowień umowy o zarządzanie zawartej z wybraną organizacją zarządzającą, niezależnie od tego, czy ta umowa mu odpowiada. Ale zawsze istnieje możliwość proceduralna, aby poprawić obecny stan rzeczy i odbyć walne zgromadzenie przed wygaśnięciem umowy, na którym omawia się kwestię zmiany metody zarządzania MKD lub organizacji zarządzającej.
Co obejmuje utrzymanie pomieszczeń w MKD?
Wszystkie usługi i prace związane z koncepcją „utrzymania pomieszczeń w MKD” są określone przez przepisy mieszkaniowe. Ta koncepcja obejmuje szeroki zakres usług związanych z organizacją zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, gaz, energię cieplną, rejestrację mieszkańców mieszkających w domu, usługi księgowe, obsługę techniczną i konserwację sanitarną.
Z kolei obsługa techniczna obejmuje utrzymanie systemów inżynieryjnych budynku i prace naprawcze. Konserwacja sanitarna obejmuje cały zakres środków mających na celu utrzymanie czystości i porządku w domu i na sąsiednim terytorium, na przykład czyszczenie, dezynfekcję, deratyzację, dezynsekcję.
Co robi HOA?
Taki sposób zarządzania MCD, jakim jest HOA, pojawia się tam, gdzie niektórzy najemcy chcieliby mieć możliwość kontrolowania wydatkowania środków na utrzymanie domu. Przywództwo HOA nie powstaje od zera, ale zawsze tworzone jest przez najbardziej aktywnych i zainteresowanych mieszkańców. I chociaż obywatele takich inicjatyw nie zawsze mają pełną wiedzę prawniczą i wiedzę w zakresie usług użyteczności publicznej, ważnym czynnikiem udanej pracy jest chęć ulepszenia domu. Tablica HOA musi wykonywać prace kontraktowe dotyczące czyszczenia, usuwania śmieci, konserwacji mediów i innych aspektów utrzymania domu i przyległego terytorium. Utrzymywanie porządku i przestrzeganie norm bezpieczeństwa sanitarnego i przeciwpożarowego jest również ważną funkcją HOA. Strona finansowa kierownictwa zakłada obecność księgowego w HOA, aby śledzić środki przekazywane przez najemców w celu zapłaty za media, a także pieniądze wydawane na potrzeby domu. Dodatkowe przychody HOA można uzyskać z dzierżawy dowolnej części nieruchomości wspólnej.
Jeśli właściciel zdecyduje, czy chce zostać członkiem HOA, czy nie, to z kolei HOA nie ma prawa odmówić przyjęcia do swoich szeregów, nawet jeśli nagle inni członkowie HOA mu się sprzeciwiają. Niechęć do członkostwa w HOA wiąże się czasem z koniecznością opłacenia dodatkowych usług - bezpieczeństwa na parkingu i werandzie, klombów na podwórku, kamer wideo na podłogach. Rzeczywiście, dla członków HOA płatność jest obowiązkowa, jeśli zarząd HOA podjął taką decyzję. Wyjściem w tej sytuacji może być indywidualne porozumienie z HOA, w którym wszystkie opłaty będą wcześniej zatwierdzane.
Jak działa firma zarządzająca?
Po bezpośrednim zawarciu umowy między właścicielami a wyspecjalizowaną spółką zarządzającą oczekuje się, że będzie świadczyć usługi techniczne i sanitarne w domu, a także przeprowadzać naprawy na wysokim poziomie, ponieważ profesjonalni i doświadczeni specjaliści pracujący w firmie zarządzającej będą w stanie poprawnie ocenić potrzebę i złożoność pracy, wybiorą odpowiednie materiały, zaproszą odpowiednich specjalistów. Jeśli firma zarządzająca współpracuje z kilkoma domami, wówczas możliwy jest również niższy koszt pracy i usług. Jednak komunikacja z firmą zarządzającą jest często trudna, a nawet mały incydent, taki jak wypalona żarówka, może być niewygodny przez kilka dni.
Umowa z firmą zarządzającą: co jest najważniejsze?
Najważniejszym krokiem w procesie ustanawiania jednego ze sposobów zarządzania MKD jest opracowanie i zawarcie umowy z firmą zarządzającą. Treść umowy określa przyszłe stosunki między najemcami a spółką zarządzającą, w tym możliwość rozwiązania umowy w przypadku nieuczciwego wykonywania funkcji utrzymania domu. Tekst umowy musi wskazywać wszystkie nieruchomości, rodzaje i częstotliwość prac i usług, które będzie musiała wykonać firma zarządzająca, rozmiar i harmonogram wszystkich płatności, które właściciele będą musieli dokonać. Umowa może również określać procedurę powiadamiania mieszkańców o wykonanej pracy. Jeśli nie zostanie to zrobione, właściciele powinni otrzymywać raport raz w roku.
Dlaczego zbierana jest rada MCD?
Kolejną odpowiedzialnością najemców jest wybór rady domu na wypadek wyboru opcji ze spółką zarządzającą spośród sposobów zarządzania MCD. W rzeczywistości głównymi zadaniami rady są formułowanie wniosków i kontrola wykonywanych prac. Na spotkaniu właścicieli członkowie rady przedstawiają propozycje dotyczące tego, co należy naprawić, które prace konserwacyjne mogą zostać przesunięte na następny rok, a które wymagają pilnych działań, komu iw jakim celu można wynająć wspólną własność oraz inne aspekty utrzymania MKD i architektura krajobrazu. Cele rady obejmują również badanie umów i umów, które proponują zawrzeć z właścicielami, w celu ochrony praw i interesów mieszkańców domu. Na podstawie wyników przeglądu rada formułuje wnioski i zalecenia dotyczące wszystkich dokumentów. Można powiedzieć, że Rada MKD organizuje dyskusję ważnych zagadnień na spotkaniach właścicieli, współdziała z organizacją zarządzającą i monitoruje realizację warunków umowy o zarządzanie.
Plusy i minusy różnych form zarządzania MCD
Jeśli przeprowadzimy porównawczy opis metod kontroli MCD, możemy wyciągnąć następujące wnioski. Podstawowa różnica polega na tym, że bezpośrednie zarządzanie obejmuje rozwiązywanie wszystkich problemów przez mieszkańców domu. Podczas gdy dwa inne sposoby zarządzania MKD umożliwiają przeniesienie ciężaru odpowiedzialności na barki szefa HOA lub kierownictwa organizacji zarządzającej. Z drugiej strony dzięki niezależnemu zarządzaniu możliwe jest bardziej mobilne zarządzanie pieniędzmi i elastyczne dostosowanie wyboru pracy i usług do aktualnej sytuacji. Mieszkańcy bezpośrednio zarządzający domem mogą nawet znacznie obniżyć koszty naprawy i konserwacji domu, wybierając wykonawców zgodnie z ich życzeniami dotyczącymi kosztów pracy i usług.
Jednocześnie charakterystyczną cechą umowy ze spółką zarządzającą będzie odbiór profesjonalnych usług zgodnie z wymogami prawa. Przy zarządzaniu najemcami lub w formie HOA osoby o specjalnym wykształceniu i umiejętnościach nie zawsze uczestniczą w organizacji obsługi domu, dlatego mogą być wymagane dodatkowe koszty szkolenia personelu w zakresie zakwaterowania i usług komunalnych oraz przepisów prawnych. Ponadto organizacje zarządzające z reguły dysponują specjalistycznym sprzętem, który pozwala im świadczyć wiele usług na wyższym poziomie. Ogólnie rzecz biorąc, wszystkie metody zarządzania MCD mają swoje własne niuanse, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu wyboru.
